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台灣房屋全球財富中心根據全球數據庫NUMBEO網站，調查亞洲主要城市的租金投報率及房貸利率，結果顯示，台北、首爾、上海、北京、曼谷、胡志明、馬尼拉、雅加達都產生負投報現象，其中印尼雅加達平均房貸利率10.3%，但租金投報率僅5.93%，負投報4.37%炒作最嚴重，而東京最高、正報酬達2.78%。 台灣房屋指出，全球人口第四多的印尼，在2015年將有3,000萬人晉升中產階級，加上印尼一向是各國外勞輸出最大宗的國家之一，印勞賺取他國外匯後，匯回印尼蓋樓，大量的住房需求及所得提升，也難怪雅加達的房價漲幅全球之冠。 越南胡志明市也是嚴重被炒作的城市，平均房貸利率11.54%，但住宅租金投報僅有7.8%，負投報3.7%，情況不亞於印尼雅加達。邱太?指出，東南亞國際城市雅加達、胡志明市、馬尼拉、曼谷雖然租金投報5%~9%相當高，吸引台灣投資者搬台灣低利錢賺取利差，殊不知這些國家房貸利率更高，已產生負投報現象，未來賺得租金利差，卻可能賠了匯差或房價下跌的風險。 一直為您走在最前面 台灣房屋竹北台大直營店 以台北市而言，NUMBEO網站調查，台北市平均住宅租金投報率1.42%~1.87%，但房貸利率約2%~2.15%，負投報0.365%，顯示房價有被炒高疑慮。台灣房屋指出，租金投報率(%)=年租金/房價，當房價上漲速度高過租金漲幅，投報率將不斷下降，這次調查13個國際城市，台北市住宅租金投報率1.645%是最低的，香港投報率2.815%，被列為投資風險相對高的城市。 值得注意的是，東京平均住宅租金投報率4%~5.56%，但房貸利率普遍在2%左右，企業房貸甚至低於1.5%以下，租金投報率減去房貸利率，正報酬2.78%，為13個國際城市中，正報酬最高的城市。 |
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聯合報/台灣房屋全球財富中心首席分析師邱太煊
我國民眾前往海外置產潮有兩波，第一波是1995年∼1996年時，中共針對前總統李登輝訪美，以及台灣第一次民選總統，發動二次試射飛彈，產生最大一波恐慌移民潮，當年甚至還有旅遊團滯留海外。
第二波在2009年∼2014年，遺贈稅調降至10％，台商、海外華僑返台置產，房價不斷創新高。隨後政府祭出選擇性信用管制、奢侈稅、實價登錄、豪宅稅、囤房稅，甚至擬修法通過房地合一稅，產生新一波海外不動產投資熱潮。
第二波海外置產與第一波不同之處在於：投資成分多過自住。建商、投資客在長達11年的多頭嚐到甜頭，不動產也被視為最安全的投資理財工具。雖然國內不動產投資環境變差，但游資充沛，投資者眼光轉向投報率更高、更有增值潛力的他國不動產。
從大環境來看，海外不動產透過網路即可查詢到房價、房產新聞，而投資海外不動產的買家也多具有房價、稅制等查詢能力。且國內業者大力介紹、前進海外設點，讓投資者接觸海外不動產的通路大幅增加。
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我認為，投資海外不動產的策略有三，一是注重投報率（Return On Investment），海外不動產投報率較國內高，舉例來說，台北市大安區住宅投報率約1.5％∼2％，中南部市中心投報率約3％∼4％，但海外不動產投報率高達7％∼10％以上。
第二是注重資產增值（capital gain），通常注重資產增值的投資者，較具冒險性格。增值性高的海外不動產一般都在國際大城市市中心精華地段，例如日本東京、馬來西亞吉隆坡金三角、美國加州爾灣、澳洲雪梨墨爾本等。另外，資本利得稅較高的國家，國人投資意願較低；反之免利得稅或利得稅較低的國家，就相當受到青睞。
第三則需注意能否槓桿操作，因海外不動產房貸成數、利率及還款年限，都是影響投資人的關鍵指標，而貸款成數高的國家，槓桿操作空間大，愈容易得到投資人的青睞。以日本東京為例，國人可向日本台資銀行貸款，最高可到七成，房貸利率2.5％∼3％，貸款年限15年；反觀無法貸款的國家，通常都是低總價的產品，進入門檻相對低，投資人才有意願進場。
資料來源：聯合新聞網/台灣房屋研究智庫
瘋海外投資!該注意的還是要注意到，當地的經濟發展、匯率、稅等，都要先做功課，掌握最佳時機，賺飽飽!
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